房屋居住权设立及风险防控

如是我闻

居住权的性质

居住权是对他人的住宅享有占有、使用的权利。用以设立居住权的不动产应是住宅，居住权人应是特定的自然人，居住权是居住权人对他人的住宅享有占有和使用的权利。设立居住权有以下几种情形。

一是解决离婚时无房一方的居住问题。离异时，如住房为一方单独所有，而另一方无房可住。如果双方愿意，可以签订居住权合同。也有的是以法院的生效法律文书裁定，让离异后无房可住的一方在一定期间内继续居住。

二是保障老年人居住的权利。有的老年人在生前将自己居住的住宅所有权继承转让给晚辈，为防止日后发生变故而影响居住，在办理继承转让手续时，采用设定居住权的方法来保障自身日后居住的权利。

三是保障未成年人居住的权利。这里的未成年人并非住宅所有权人的子女。对未成年的子女，父母有抚养的法定义务，无须意定。有些住宅所有权人帮助友人或亲属抚养未成年人，但因自己年高或是健康原因，为了在自己去世后这类未成年人的居住权利仍然能够得到保障，在住宅所有权人去世前以协议或遗嘱方式为未成年人设定居住权。

四是雇主保障无房居住雇员的居住权利。有些为雇主服务多年的员工或保姆在年老并解除雇佣关系后无房居住，拥有房屋所有权的雇主为照顾无房可住的雇员或保姆，可与其签订居住权协议。

五是因其他原因设立居住权。

居住权设立规则

居住权的设立主要有以下三种方式：

1.以合同方式设立居住权

在涉及到离婚或分家析产、以房养老、父母出资为子女购房又需保障居住权益等情形下，均可自愿签订合同设立居住权，既可以约定附期限的居住权，也可以约定终身居住权。

根据《民法典》第367条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

必须要注意的是，依合同设立的居住权，以登记为设立要件，居住权合同签订后，双方当事人应当共同申请登记。

2.以遗嘱方式设立居住权

以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。

以遗嘱继承获得居住权的，应以遗嘱有效为前提。以遗赠方式设立居住权的，如果受遗赠人未及时作出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中约定义务的，可能会丧失权利。

《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”

因此，通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记为设立要件，而是自继承开始时，继承人取得居住权。但为避免争议，仍建议及时办理登记。

3.以生效法律文书设立居住权

虽然《民法典》并未明确规定该种方式，但根据居住权的立法目的及《民法典》物权编、婚姻家庭编的相关规定，生效法律文书也可以是居住权设立的一种方式。

居住权相关风险提示

对居住权人：

（1）居住权人应妥善使用、管理、维护住宅，不得滥用居住权对住宅造成损害。造成重大损害的，除应向产权人承担损害赔偿责任之外，还可能会丧失居住权；

（2）居住权不得转让、继承。除非有特别约定，居住权人也不得将设立居住权的房屋出租；

（3）无偿设立的居住权，居住权人的家庭成员或保姆等为其提供生活起居照顾的人也可享有居住利益，但该权利附属于居住权人，在居住权消灭后，上述人员应及时搬离。

对产权人：

（1）不得妨碍居住权人正常居住使用房屋，对于可能会导致住宅毁损或灭失的重大维修项目应承担维修责任；

（2）当居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权消灭，产权人应及时办理注销登记；

（3）无法定事由，居住权合同自签订时成立、生效，如产权人以未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不会得到支持。

对购房人：

二手房交易中，购房人可在三个环节控制交易风险：

（1）事先查询。购房时除应查询房屋的权属、抵押、司法查封等情况，还应查询是否登记有居住权。此外，还应就所购买的房屋内实际居住人口及居住原因有所掌握，因为以遗嘱方式设立居住权，不需要登记公示，仍存在购房多年后，因继承发生而产生产权纠纷的风险；

（2）事中约定。在房屋买卖合同中应就是否有居住权作出特别约定，并设置相应违约责任条款；

（3）事后救济。如在交易过程中因卖方违背诚信，隐瞒已设居住权或交易中新设居住权的，应及时协商，协商不成的，及时诉诸法律，维护自身权益。